中国到底有多少产业园区？如果你直接问我这个问题，我会毫不犹豫地告诉你，75000个园区，62亿平的总量，24到二十五亿平的空置，然后大概每年新增1.5亿平左右吧。这个数据是从哪来的？那今天我们这个视频就来跟大家掰扯掰扯，这些数据背后到底是怎么算出来的。

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首先，75000个园区，这到底是怎么统计出来的？就是大家都知道我们一贯开发的PDS园区产业通数据库，这个数据库前前后后投入也有将近1000万。嗯，当时，我们拿着高德地图，然后在地图上画。怎么定义？就是我地图上看到它叫科技园，它叫产业园，对吧？孵化系统不算，只要它带园字的，对吧？当然也会有人说什么是杭州有个什么叫原创公园，对吧？那就不一定能识别的出来，对吧？那就是这么画画画算上的。我们的这个国家级高新区、经开区，然后，国家级的新区，然后省级的，这些这个开发区，最后加在一起，反正我能在地图上找到的75000个。当中可能会有一些遗漏，但你即使遗漏也不会太多。这个数字，是一个准数。

第二个，也就是大家可能最关心的说的这个是六十二亿平的总量，二十五亿平的空置和年净增1.5亿平，是怎么算出来的这个？首先，第一个，我给大家说，这不是我们的数据。这是今年4月22号，我们是在这个G60科创大厦开年度产业研究大会的时候，总参会，段朝辉段总，联盟，段兆辉段总。然后，基础的数据来自于联通产业院，然后这个数据，我个人还是比较认可的，个人比较认可的。我给大家去掰扯掰扯，这个东西我是怎么来算这个数的。

首先第一个，六十二亿平的总量是怎么算出来的？其实我们国家的这个统计局，是有一个术语的，叫做厂房竣工。厂房竣工，首先那我们我们先先约定，这个全部咱们不说这个商办用地，我们只说现在工业用地上的这个载体。现在工业用地上的载体，那商办用地真的是没法算。这个腾讯是有数据的，它一个一个叫做厂房竣工。然后我们算了一下，05年到25年平均一年的厂房竣工大概是在5亿平左右，这个就是我统计的一官方数据的当中，大概百分之多少作为园区。我给大家一个数，这个也是我们长期通过市场的监测的，大概30%。30%，20%，是明面上明确的，对吧？这个就是说的园区。当中有大概2%~3%，这个体量是被民营企业拿走的，然后之前是这种民营的品牌的产地产商。然后，剩下的大概百分之这个15左右吧，这个是基本是被这个国企，国企政府平台公司拿走，政府平台公司拿走9成是直接建成的这种产业园区，10~20%，然后剩下的是什么？很多实业企业去拿地，实业企业去拿地，他自己用不完也会去租，特别是这两年特别多，对吧？看似是实体企业拿地，但其实他拿回去去的自己自用的一部分，其实他也是园区。这个比例，我们自己按照经验估算了一下，大概是在10%左右。所以，大概就是30%这么一个体量。

所以，如果你这样去算的话，这个05年到25年，然后一年竣工5亿方乘以一个30%，那基本也就是在30亿方左右的园区的这样的一个体量。05年之前，在另一边，另一半为什么这么去算？这其实和我国的这个建筑开发的这个体量相关的。就是，如果觉得这个东西有些概念，我们基本可以理解，就是05年以后中国造了一半的房子，05年之前，从建国一直到05年嘛，中国造了另外一半的房子，这么一个体量。所以你估数大约估算算，大概60亿方也差不多。当然，这不是一个准数，如果你这一个月还是深究，那也不是办法。这是第一个。

第二个，关于空置率。空置率，主要还是看这个调研。全国的空置率现在平均，我理解是在40%~45%左右这么一个体量。所以，我们还是取了一个比较漂亮的数字吧，40%，所以空置大概是在24到二十五亿平左右。当然，有的朋友会跟我抬杠，说哎呀，这个你看，我们这个70%都出租，这，我们这个园区的话，一共租出去20%，对吧？那你不能只看你对不对，那这个你要说这个，你这空你还看别人板块的，对吧？所以，我们还是根据经验平均数。当然，真的跟城市之间的不同。比如说，我们说华南某城市，我跟他说某城市，他们在产业园去统计的是他们不统计空置率，有一个比较真实的数字叫做投产率。非常知名的一个城市，他们之前的数据我看了一下，他们实际的投产率才30%多，35%。也就是其实，这个园区当中有很多，即使是因为政策原因，什么原因，哪怕免租租出去了，但企业并不在里面生产，实际已经这个城市的园区空置率是吧，将近是高于70%的。当然这种是比较这个这个压力比较大的，比如说你看东莞，东莞就好一些，对吧？所以我们还是这个数字只能靠估，大家就一定要抬杠，那也没有办法。

那但比较确定的是什么？就是年新增。年新增就是我们大家都在我一直常年在跟踪这个土地出让，特别是工业土地出让这一块的数据。我们会每个月然后对于土地出让背后到底是这个园区企业拿的，还是实业企业去拿的，还是政府公司去拿的，然后当中去做更细的这样的一个拆解。当中，基本上来说，这个就是30%左右吧，工业用地30%左右，那这个会做这个产业园吧。产业园那根据整体土地出让的这个算法来看的话，基本年新增，大概就是在1.5亿平左右，因为算到两到三年的整体的这样的一个建设周期，这是整体的这么一个数据。

但这个我理解，这是数据不能说明特别多的这个问题。很多客户朋友跟我说，对，那你有没有更精准的算法？其实是有的，就我们因为有PDS，如果我们真的把所有全国的所有这个75000个园区去拉一拉，对吧？然后你估个容积率嘛，对吧？因为那个高德地图上它有3D建模嘛，3D建模是可以估出它的这个容积率的，然后你可以给出一个更精准的数字。但我们觉得这个事情没有必要。也说出来，5亿方也好，2亿方也好，这些当中对于我们这个有什么本质性的区别吗？对吧，对，我理解这个这个区别不会特别大，这个没有什么特别大的价值。

但真正我觉得我们要理解的就是，产业园区已经进入了存量市场，大规模的新增开发，已经不再是过去的这样的一个大的，未来的一个大的一个方向了，这是我们要理解的核心的这个内容。

所以，其实我们如果真的回顾这个行业去分析一下的话，其实所谓的就是工业地产的开发高周转的这种打法，其实本身也不是一个常态吧。其实这个常态也是在13年以后才真正规模化出现的。其实在中国，如果按照产业园区的元年，对吧，如果我们真的往回倒推，对吧，1978年，1979年蛇口工业园区的一声炮响，开始这个去统计，然后一直走到现在，其实我们走过的只是一段，这个可能是非常畸形，特别是在不动产价值催升之下，非常畸形的一个时代。存量时代已经过去了，我们现在面临的是真正的存量时代。那存量时代当中，其实就有更新的打法和玩法。这个时候，我们更需要关注区域，更需要关注区域上的区域性的特点，而不是我们所说的整体的这样的一个体量。大概的体量有一个数字，有一个概念，有一个大的一个分阶段，其实我理解就可以了。

说了这么多，那鸿寿坊算不算是产业园呢？答案是鸿寿坊不属于产业园，它是上海普陀长寿路的城市更新商办综合体。项目由两栋甲级办公楼+石库门里弄商业组成，总建面约8.8万㎡，办公面积约4.8万㎡，商业约1.5万㎡。产业园一般聚焦特定产业集群、配套产业专项政策；鸿寿坊以甲级写字楼+社区商业为主，办公可吸纳企业入驻，但载体属性是商办综合体，并非产业园区。